DERECHO DE RETENCIÓN POR COBRO DE MEJORAS. MEJORAS DE BUENA FE O MALA FE. MEJORAS NECESARIAS O ÚTILES. ESTIMACIÓN DEL QUÁNTUM DE LAS MEJORAS. CORTE SUPREMA DE JUSTICIA. SALA CIVIL Y COMERCIAL. Acuerdo y Sentencia N° 1165 del 24/11/2014
Con la concesión de recursos se abre la instancia recursiva, perdiendo el Tribunal competencia para reparar posteriormente. Igual ocurre en caso de que los recursos no sean concedidos, pues la cuestión apelada no podrá debatirse con posterioridad, ya que el rechazo se transforma en la decisión definitiva de esa causa.
RECURSOS DE APELACIÓN Y NULIDAD. Forma de admisión
En el caso surge que por providencia el –a la sazón– presidente del Tribunal de Apelación concedió Recursos de Nulidad y Apelación interpuestos por el demandante contra el acuerdo y sentencia; sin embargo, la concesión o no de dichos recursos debió hacerse por auto interlocutorio, con juzgamientos suscripciones de todos los integrantes de ese Tribunal, pues su otorgamiento o no causa gravamen irreparable.
PRINCIPIO DE LA DOBLE INSTANCIA. Exceso ritual
Al haberse anulado la providencia que admite los recursos de apelación y nulidad, correspondería remitir Juicio al Tribunal para que se expida respecto a la concesión de los recursos interpuestos contra el acuerdo y sentencia, en estricta y cabal observancia del principio de doble instancia, imponiendo costas en el orden causado, considerando que la nulidad fue declarada de oficio; pero en razón de que el fallo en cuestión puede llegar a Tercera Instancia, siempre y cuando fue recurrido en tiempo y forma, anular el anómalo procedimiento podría acaecer exceso de ritual, a más de oneroso y cansino procesalmente hablando, no procede el recurso de nulidad.
DERECHO DE RETENCIÓN. Mejoras hechas de buena fe
El derecho de retención es accesorio a una obligación de dar a la que sirve de garantía. Esa acción es otorgada al poseedor que haya introducido en la cosa algún tipo de acrecentamiento que no ha sido satisfecho por el propietario, de tal modo que si la devolución se hubiera concretado, el propietario se beneficiaría injustificadamente, siempre y cuando dichas mejoras sean realizadas de buena fe.
MEJORAS. Pruebas
En el caso, no se adjuntó probanza inequívoca, eficiente, conducente y relevante para determinar quién solventó y cargó económicamente con la construcción de mejoras. No existe en juicio elemento alguno que acredite que fue la accionante quien pagó por esas mejoras con su dinero, por lo que dicha omisión no puede ser suplida con muestras fotográficas o prueba testifical, las que resultan insuficientes por sí mismas para probar el origen de las mejoras.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. Falta de contestación
Si bien la falta de contestación de la demanda crea presunción de la verdad de los hechos afirmados en esa (Artículo 235, inciso a), del Código Procesal Civil), esa presunción debe ser corroborada con prueba aportada por el accionante. En el caso, el actor no produjo ninguna suficiente y eficiente prueba de los hechos reclamados, carga que le incumbía (Artículo 249 del Código Procesal Civil), por lo que ante esa orfandad probatoria no queda más que confirmar el fallo impugnado.
MEJORAS. Cobro por mejoras
El crédito que corresponde a quien realice mejoras en un predio ajeno, sin que ello pueda fundarse en algún vínculo contractual, está dado por la concurrencia entre el empobrecimiento del edificador o quien haya realizado las mejoras y el mayor valor que el inmueble haya adquirido como consecuencia de dichas mejoras y no por el simple valor o costo de las obras realizadas, ya que no necesariamente se produce un aumento del valor de inmueble en idéntica proporción del gasto realizado por quien edificó o plantó en un inmueble ajeno (Ac. y Sent. N° 409 del 30 de mayo de 2007, Sala Civil), de conformidad con lo establecido por los Arts. 1826, 1984 del Código Civil y concordantes
MEJORAS. Determinación del quántum de las mejoras
Para determinar el valor del crédito que el demandante estaría facultado a percibir es esencial la determinación del valor de mercado del inmueble con anterioridad a la realización de las mejoras, así como la estimación de valor del inmueble con las mejoras introducidas por el actor, ya que la entidad del crédito a favor del mismo está dada por la diferencia entre ambos valores.
MEJORAS. Mejoras realizadas por poseedor de buena fe
El poseedor de buena fe que haya realizado mejoras útiles o necesarias solo podrá reclamar al propietario el mayor valor que el bien hubiere adquirido como consecuencia de las obras –esto es así debido a la influencia de las fuentes italianas y argentinas en la redacción de nuestra norma–, las que consideran como fundamento del derecho de retención la prohibición del enriquecimiento sin causa.
MEJORAS. Determinación del monto del crédito exigible
La diferencia entre el valor del bien con anterioridad a las mejoras y el valor del bien con posterioridad a las mismas es la que define la existencia y el monto del crédito exigible por el edificador. Esto se aplica, además, al supuesto del dueño que decida mantener las mejoras útiles introducidas por el poseedor de mala fe. Por tanto, no demostrándose el valor adquirido, no se configura la existencia del crédito exigible. Inclusive si se pretende que el aumento del valor haya sido proporcional al costo de las mejoras introducidas en el bien, también obsta a la pretensión del demandante el hecho de que no ha logrado demostrar la entidad de su aporte en la realización de las obras.
DERECHO DE RETENCIÓN. Improcedencia
El actor no ha logrado demostrar cuál ha sido la entidad de su participación en los gastos incurridos para la construcción de las mejoras invocadas, ni tampoco logró demostrar cuál ha sido el mayor valor adquirido por la cosa como consecuencia de las mismas. Por ende, la demanda de retención y cobro por mejoras se rechaza y, en consecuencia, corresponde se confirma la resolución apelada.
*Nota: Si desea acceder al texto de la resolución, consulte la Base de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia en www.csj.gov.py/jurisprudencia. Es de acceso libre y gratuito, sin usuario ni contraseña.
